Evaristo P. Estévez Vila
La reclamación del comprador al banco por las cantidades entregadas a cuenta al promotor en la adquisición de un inmueble... no entregado
En los rescoldos de la inicialmente denominada burbuja del ladrillo y que a la postre se mostró como una crisis financiera y global sin precedentes no han sido pocos los ciudadanos que pretendieron la adquisición de una vivienda en virtud de contrato de compraventa sobre plano, con transmisión diferida y pago aplazado, y a tal fin fueron entregando a la entidad promotora, ya fuera esta una sociedad, una cooperativa o un promotor particular, cantidades a cuenta del precio final. Y no son pocos los casos en los que, antes de proceder a la entrega de los inmuebles, la empresa presentaba el correspondiente concurso de acreedores procediendo a su liquidación sin que el inmueble le fuera entregado al adquirente, ni las cantidades le fueran devueltas, en un panorama de una profunda desolación.
El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha venido a ratificar mediante una sentencia de 16 de enero de 2015 lo que ya constituía una incipiente doctrina encaminada a resarcir a los aspirantes a propietarios de las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de la vivienda y no devueltas. ¿Cómo?. Pues simplemente aplicando una ley y las responsabilidades derivadas de la misma que se encontraba vigente desde el año 1968.
De este modo, los promotores, con base en dicha ley, tenían la obligación legal de garantizar mediante aval o seguro la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por el comprador en el proceso de construcción de un inmueble hasta la entrega del bien y el total pago del precio que se hacía coincidir normalmente con la escritura notarial de compraventa. Esas cantidades entregadas a cuenta deberían ser ingresadas en una cuenta especial abierta al efecto en una entidad de crédito. En gran parte de los casos, dicha cuenta residía además en la entidad que mantenía la hipoteca sobre el inmueble y que, por lo tanto, venía financiando la ejecución de las obras.
Ante la falta de entrega del inmueble y la posterior declaración de insolvencia del promotor, al adquirente le cabía la posibilidad de acudir a ejecutar el aval entregado por aquel en garantía o reclamar del seguro aportado contra la entrega de las cantidades su devolución, pero ¿qué sucede si el promotor no había constituido ni lo uno ni lo otro?. El propietario se veía sin la posibilidad de retorno del dinero entregado y la entidad de crédito se quedaba con la totalidad del inmueble en virtud de su derecho de crédito preferente: la hipoteca que habían constituido en garantía del préstamo para la promoción. ¿Qué hacer entonces?.
La Sentencia antes referida dictada por el Tribunal Supremo viene a conceder una nueva alternativa al comprador, derivada de la obligación contenida en la citada ley de 1968, y que consiste en que la entidad bancaria que recibía los fondos entregados a cuenta por el comprador estaba obligada a verificar que el promotor entregaba al comprador el preceptivo aval bancario o póliza de seguro que cubriera la devolución de dichas cantidades en caso de insolvencia sobrevenida. Si el banco incumplió dicha obligación de vigilancia y las cantidades entregadas al promotor e ingresadas en la cuenta a tal fin, no fueron garantizadas en la forma expuesta, responde ante el comprador por su importe.
Esta posibilidad cierra el círculo a favor de numerosas familias que en su día vieron truncadas las posibilidades de recuperación de las cantidades entregadas a cuenta en la adquisición de inmuebles debido a la insolvencia del promotor y la incautación de sus bienes por los acreedores más privilegiados, y la inexistencia de aval bancario o póliza de seguro que cubriera dicha devolución en tales supuestos. En todo caso y dado que como se suele decir, no hay dos casos exactamente iguales, es conveniente ponerse en manos de un profesional antes de iniciar cualquier acción con el fin de observar previamente que se cumplen los requisitos para la exigencia de dicha responsabilidad a la entidad bancaria.