Diego L. Huerta
Cuestiones a resolver en materia de desahucios
El Consejo de Ministros ha aprobado el jueves 15 de Noviembre, un Real Decreto Ley de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, en cuya tramitación parlamentaria se espera la aportación de todos los grupos políticos, después de que las reuniones entre el Gobierno y el principal partido de la oposición, finalmente finalizasen sin acuerdo. Este Real Decreto Ley contiene dos medidas clave, las más urgentes para atender y paliar las dificultades de los colectivos de mayor vulnerabilidad y que pasamos a resumir:
- a) Paraliza durante dos años los lanzamientos, es decir, la fase final del desahucio, que afecte a los colectivos que no superan el nivel de rentas previsto, que es tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Públicos), y que en 2.012 es de 532 euros al mes, lo que representaría familias cuyos ingresos mensuales no superen los 1.597 euros; y en los que se haya producido una alteración significativa de las circunstancias económicas, es decir, cuando (i) la carga hipotecaria se haya multiplicado, al menos, por un 1,5 por 100 en los últimos cuatro años; (ii) en los que la cuota hipotecaria supere el 50 por 100 de los ingresos netos; (iii) se trate de un crédito garantizado con hipoteca sobre la única vivienda en propiedad; y, (iv) además, se encuentren en alguna de las circunstancias recogidas en el texto aprobado (entre las que están: Ser familias numerosas de acuerdo con la definición en la legislación vigente, constituir una unidad familiar mono parental con dos hijos a cargo, tener a su cargo a personas en situación de discapacidad superior al 33 por 100 o dependencia que incapacite de modo permanente para una actividad laboral, y ser deudores en paro y sin prestación por desempleo).
- b) Creación urgente de un Fondo Social de Viviendas, con un parque de viviendas destinadas al alquiler con precios bajos para personas que han perdido su vivienda, lo que se ha denominado "alquiler social".
El Gobierno, en la consiguiente tramitación parlamentaria, abordará otros asuntos que deberían formar parte de la Ley consecuencia de este Real Decreto Ley. En primer lugar, el establecimiento de nuevos umbrales para la aplicación del Código de Buenas Prácticas, para poder entrar en procesos de reestructuración de la deuda, de quita o, en su caso, de dación en pago. En este sentido, también está pendiente de aprobarse la norma reguladora de la insolvencia de las personas físicas.
Asimismo, será necesario mejorar aspectos relacionados con las subastas y con los intereses de demora, mecanismos para dar mayor independencia a las sociedades de tasación frente a las instituciones bancarias a la hora de tasar la vivienda, la posibilidad de establecer límites en las compras de vivienda habitual para evitar de cara al futuro el sobreendeudamiento y mecanismos para evitar cláusulas abusivas en las negociaciones hipotecarias.
En cualquier caso esta medida legislativa urgente se ha criticado una vez publicado el texto definitivo aprobado, pudiéndose considerar cuando menos que no responde a las expectativas generadas, echándose de menos que no resuelve al problema de fondo: la reforma de la ley hipotecaria. En cualquier caso, en lo que sí regula por el Real Decreto, esto es, la suspensión del desahucio durante dos años hasta el 16 de noviembre de 2.014 para las familias más vulnerables, se observan determinadas cuestiones a mejorar, siendo necesario resaltar:
- Se excluyen de la suspensión los casos en los que la casa se la queda un tercero y no el banco. De la redacción del decreto sorprende una precisión que contiene el artículo 1, y que va a dejar fuera de la paralización del desahucio a muchas familias igual de vulnerables que las que sí están incluidas en la norma. El artículo dice que la moratoria solo será aplicable cuando la vivienda se haya adjudicado en subasta al banco o "a persona que actúe por su cuenta". Es decir, que en todos aquellos casos en los que un tercero que no sea un banco (un particular, una inmobiliaria, etc.) se quede con la casa en la subasta, la familia podrá ser desahuciada, aunque cumpla con todos los requisitos para evitarlo.
- No se paralizan los intereses de demora. Lo que ha aprobado el Gobierno no es una moratoria, sino una suspensión del desalojo, de forma que durante esos dos años la deuda se seguirá generando y los elevados intereses de demora la seguirán aumentando.
En conclusión, queda pendiente de tratarse la cuestión de fondo, relativa a como modernizar y actualizar la regulación de la ley hipotecaria en relación al mecanismo de ejecución judicial que se pone en marcha tras el impago de las cuotas del préstamo concedido, y que permite reclamar a la entidad bancaria la totalidad del préstamo hipotecario pendiente, con la adjudicación en la subasta de la vivienda, por el 60 por ciento de su valor, subsistiendo el resto de la deuda del desahuciado, que se queda sin vivienda y con la deuda con el banco, sin poder ponerse en marcha un procedimiento declarativo que permita suspender la ejecución instada por la entidad financiera, lo cual ha sido criticado recientemente por un dictamen del Tribunal de la UE que dice que «el procedimiento de ejecución hipotecaria» provoca indefensión en los deudores españoles
Diego Luis Huerta de Uña.
Abogado Colegiado nº 2.731 del Ilustre Colegio de Abogados de Pontevedra.
23.11.2012