El conflicto abierto en A Parda, en Pontevedra, a raíz de las expropiaciones impulsadas por la Consellería de Vivenda liderada por la pontevedresa Allegue, para promover nueva vivienda, puede leerse de muchas maneras. La más inmediata es la de un enfrentamiento entre vecinos y poderes públicos, entre el derecho individual a la propiedad y la necesidad colectiva de ampliar la oferta residencial. Sin embargo, esa lectura, aun siendo legítima, se queda en la superficie. Lo que está ocurriendo en realidad apunta a un problema más profundo: el desajuste estructural del modelo inmobiliario español.
Durante años, el debate sobre la vivienda se ha sostenido sobre una premisa aparentemente incuestionable: si los precios suben, hay que construir más. Es una lógica sencilla, casi intuitiva, que responde al funcionamiento clásico de cualquier mercado. Pero los datos recientes cuestionan esa relación directa. Tal y como recoge el informe sobre la paradoja inmobiliaria elaborado por el Centro Ruth Richardson, desde 2020 el precio de la vivienda en España ha crecido en torno a un 40%, sin que ese incremento haya venido acompañado de un aumento proporcional en la construcción de nuevas viviendas.
Esta ruptura entre precios y oferta no es menor. Supone, en la práctica, que el mecanismo básico de ajuste del mercado está fallando. Si el encarecimiento de la vivienda no incentiva la producción, es porque existen factores que están impidiendo que esa señal de precios se traduzca en nueva oferta. Y esos factores no son coyunturales, sino estructurales.
El propio informe apunta a dos grandes vectores que explican esta disfunción. Por un lado, la disponibilidad efectiva de suelo. España no carece de suelo en términos físicos, pero sí en términos jurídicos y urbanísticos. La clasificación del suelo, los planes generales y las limitaciones normativas reducen de forma significativa la cantidad de terreno que puede destinarse realmente a vivienda. Esa escasez artificial encarece el suelo finalista y condiciona toda la cadena de valor.
Por otro lado, el proceso de construcción se ha ido cargando progresivamente de costes indirectos. No se trata únicamente del precio de los materiales o de la mano de obra, sino de los tiempos administrativos, las exigencias regulatorias y la complejidad de los procedimientos. El informe subraya cómo estos elementos han erosionado la rentabilidad de los proyectos hasta el punto de que, en muchos casos, el aumento de precios no compensa el riesgo ni la inversión necesaria para desarrollar nuevas promociones.
El resultado es una situación paradójica: la demanda existe, los precios suben, pero la oferta no responde porque construir deja de ser económicamente atractivo. No es que el mercado no quiera producir vivienda; es que, en las condiciones actuales, en muchos casos no puede hacerlo de forma viable.
Es precisamente en este contexto donde debe situarse la actuación pública en A Parda. La promoción directa de vivienda por parte de la administración, incluso recurriendo a la expropiación, aparece como una respuesta a la incapacidad del sistema para generar oferta suficiente. Desde esta perspectiva, la intervención no es tanto una elección como una consecuencia.
Sin embargo, que sea una consecuencia no implica que sea una solución estructural. La actuación pública puede aliviar tensiones puntuales, pero no corrige las causas que han llevado a esa situación. Es más, introduce nuevas complejidades. La primera es el conflicto social, visible en la oposición de los vecinos, que perciben la intervención como una imposición directa sobre su patrimonio. La segunda es el efecto que este tipo de medidas puede tener sobre el propio mercado: si la producción de vivienda depende cada vez más de la iniciativa pública, el incentivo para la inversión privada tiende a debilitarse aún más.
De este modo, el riesgo es entrar en una dinámica en la que la intervención se convierte en un parche recurrente, sin que el sistema recupere su capacidad de generar oferta de manera autónoma. Y en un mercado como el de la vivienda, donde las necesidades son estructurales y crecientes, esa dependencia difícilmente puede sostenerse en el tiempo.
Por eso, el debate de fondo no debería centrarse únicamente en si proyectos como el de A Parda son necesarios o no, sino en por qué han llegado a serlo. La cuestión clave es entender qué condiciones están impidiendo que el mercado funcione y qué reformas serían necesarias para restablecer su capacidad de respuesta.
Entre ellas, resulta difícil obviar la necesidad de revisar el modelo de gestión del suelo, de simplificar los procesos administrativos y de dotar de mayor estabilidad al marco regulatorio. No se trata de eliminar la intervención pública, sino de reorientarla hacia un papel facilitador que permita que la iniciativa privada vuelva a ser parte de la solución y no un actor desplazado.
Lo que está en juego, en última instancia, es la eficacia del sistema en su conjunto. Porque si los precios siguen subiendo sin que la oferta crezca, el problema no se resolverá con actuaciones aisladas, por ambiciosas que sean. Se requiere una revisión más profunda de las reglas que determinan cómo, dónde y en qué condiciones se puede construir vivienda en España.
A Parda, en este sentido, no es una excepción. Es un síntoma. Un reflejo de un modelo que ha dejado de responder de forma eficiente a una necesidad básica. Y también una oportunidad para replantear el enfoque antes de que la distancia entre el problema y las soluciones siga ampliándose.
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