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¿Cómo vender la vivienda de una persona declarada incapaz?
En el post de hoy trataremos un tema tan delicado como complejo de gestionar emocionalmente, que no es poco frecuente y sin duda, del que ninguno estamos libres de vernos afectados, tanto activa como pasivamente. Es el caso de la declaración de incapacidad judicial y, en consecuencia, cómo actuar para enajenar los bienes propiedad del declarado incapaz, en concreto la venta del inmueble que ha sido su vivienda.
Si alguno de los lectores tiene un familiar con alguna enfermedad o discapacidad intelectual como puedan ser el alzhéimer o la demencia senil, aunque repito que ninguno nos libramos de vernos en esta situación, es importante saber que para poder vender un inmueble de su propiedad (del declarado incapaz) es necesario llevar a cabo las siguientes actuaciones.
Actuaciones
Primero, resulta necesario tramitar un procedimiento judicial de incapacidad, para que sea un juzgado quien con todas las garantías y tras examinar las pruebas que lo acreditan declare incapaz a la persona y designe un tutor, que deberá aceptar el cargo.
A continuación, el tutor habrá de solicitar una autorización al juzgado para enajenar el bien inmueble del incapaz en cumplimiento del artículo 271.2 del Código Civil que le habilite para realizar actos jurídicos de notable trascendencia personal o patrimonial para el tutelado, garantizando adecuadamente y de forma eficaz la protección del incapaz.
¿Cómo solicitar la autorización judicial?: Procedimiento y documentación
El expediente se promoverá ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar del domicilio del incapaz o, en su defecto, de la residencia del menor o persona con capacidad modificada judicialmente, según lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley 15/2015 de 2 de julio de Jurisdicción Voluntaria.
La solicitud podrá iniciarse por el tutor, y deberá expresar el motivo por el que se pretende realizar tal negocio jurídico, razonándose la necesidad, utilidad o conveniencia del mismo. Del mismo modo, habrá que identificar con precisión el bien que se pretende enajenar por lo que habitualmente se acompaña la escritura pública por la que el incapaz es propietario o en su defecto, una nota simple expedida por el Registro de la Propiedad correspondiente, así como cualquier otro documento similar que en defecto de los anteriores pudiera servir para su identificación.
También será necesario acompañar un informe pericial de valoración del precio de mercado del bien especificando las condiciones del acto de disposición que se pretende realizar en los términos del artículo 63.3 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
Asimismo, será necesaria la intervención de abogado y procurador cuando el valor del acto para el que se inste el expediente supere los 6.000 euros (artículo 62.3 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria).
Admitida a trámite la solicitud se celebrará una comparecencia citando al Ministerio Fiscal y a todas aquellas personas que fuera oportuno en función de las circunstancias, incluso al perito que realizó el informe de valoración cuando resulte conveniente que se pronuncie sobre su pericia.
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Cristina Santiago
Licenciada en Derecho por la Universidad de La Coruña (UDC) y Máster en Asesoramiento Jurídico de Empresa de la misma universidad